中海向阳ONE：可怕的朴实与有用

  2024年6月25日，金隅地产以63.8亿元底价拿下向阳区十八里店1303-686地块，8月24日，总平面规划图出来了。

  2024年11月29日，中海新城以153.32亿元拿下向阳“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块，十八里店692地块便是向阳ONE，总平图在2025年2月14日。

  尽管两者只相差半年，但楼市产品迭代太快了，分水岭在2024年11月22日。

  那天，北京高质量住所规划导则出台，鼓舞楼盘设置“阳台+风雨连廊+首层架空层”，拉开了好房子年代的前奏。

  从户型图上看，中海向阳ONE的赠送面积很是大方：南向内嵌式阳台+北向挑空阳台+飘窗，多种赠送方法一起运用。

  在拿地之前，中海向阳ONE是调过规的，原修建高度60米，部分变成80米——按修建基底面积30%计。

  尽管它终究没有把“部分”80米用足，只把西北方向的2#、3#、4#超越60米，但也把小区的楼间距拉得更开了。

  原因在于，出让时砍掉了5000平米社区养老服务面积，只保存1000平米——15#一层裙楼。

  仅这两点优势，北京隅东序就很吃亏。并且，北京隅东序的西南方向，还多了四个地铁出风口。

  从先天条件上，中海向阳ONE对北京隅东序，有压倒性的优势：1、楼间距更大；2、容积率更低；3、户型赠送面积大。

  花姐研讨过北京楼市的四个双子座，除了十八里店之外，还有海淀积德行善寺和樾玉鸣、和樾望云，海淀朱房村华润臻澐、建发海晏，向阳酒仙桥北京宸园、中海萬吉玖序。

  积德行善寺和朱房村有一个一起的特色，都诞生在同一个时刻点。它们之间的比赛，完全是靠开发商的实力。

  酒仙桥和十八里店很类似，虽不诞生在一个年代，也有产品背刺的问题，但北京宸园却幸运地躲过了。

  它凭仗杰出的产品力，开盘169天成交110亿元，606套房、网签415套、均价11万元/平米，网签金额76.9亿元，在本年3月底宣告收官了。

  和北京宸园简直一起拿地的北京隅东序，晚开盘了一个多月，供给824套，至今网签109套，网签金额只要9.77亿元。

  4月13日，向阳ONE首开，官方海报晒出了27.3亿元认购数据。当天成交15套，均价7.7万元/平。

  北京隅东序等来了中海向阳ONE，但后者不只享受了方针盈利，且在产品上也有后发优势。

  中海向阳ONE合计供给888套房源，其间102平米三居111套、占比13%，189平米四居68套、占比8%，146平米、150平米和160平米合计701套、占比79%。

  1、中海向阳ONE抛弃了北京隅东序的114-133平米户型面积，直接从102平米跳到145平米；

  2、中海向阳ONE主打145-159平米户型，占肯定的主力，而北京隅东西的无明显的主力户型；

  3、中海向阳ONE190平米大户型只要68套，而北京隅东序的大户型份额是其三倍。

  北京隅东序是金隅地产的第一个纯粹意义上的豪宅，很想做好，依托大户型提高质量，但战略上又呈现了摇晃，户型上没有做取舍。

  从营销上，户型越大，流速就越慢。北京隅东序180平米以上户型，仅网签了5套。

  先抛开用材有料不说，最直观的便是，赠送面积的多寡。也便是实践得房率问题。

  中海向阳ONE6款户型中，除了102平米和159平米边户，南向只要一个内嵌阳台，其他户型南向都有3个内嵌阳台。它们的北面都有全赠送的挑空阳台。

  凡是去样板间观赏过的女主人，都被北面送的空间惊到了，那是一个非常宽阔的洗晒晾一体化空间。

  向阳ONE的产权得房率本就不低，平均在78%左右，加上赠送面积后，它的实践使用率更高。

  102平米户型赠送11平米，实践得房率87%；145平米户型赠送15平米，实践得房率89%；159平米户型赠送19平米，实践得房率92%；190平米户型赠送21平米，实践得房率92%。

  一个是纯住所，占地面积4.797万平米；一个是住所+幼儿园，分别是4.366万平米和0.4万平米。

  4月13日上午9时，中海向阳ONE初次开盘。现在，它已收取预售证的楼栋有3#、4#、5#、7#、8#、9#、12#、13#、15#、16#和17#。

  但这次实践推盘的，会是7#16#一单元、12#一单元、4#5#13#17#整栋、15#2单元。

  7#是楼王190平米户型，此次拿出的是东单元，是整个小区的最中心方位，没有一点遮挡，可谓楼王中的楼王。

  3#4#5#7#8#9#优选东端户，12#13#优选中心户，15#16#优选东边单元。原因是，尽量避开旁边面楼栋的遮挡。